Эксперты отрицают прогнозы о снижении цен на первичное жилье в Сургуте

В компании "Сибпромстрой" в середине ноября 2013 года на должность директора был назначен Андрей Сурлевич, при этом основатель предприятия, Николай Сторожук, остаетсяся учредителем. В начале декабря пресс-службой компании была организована и проведена часовая конференция с городскими СМИ. Читайте в этом материале выборку с наиболее интересными вопросами, прозвучавшими от разных масс-медиа.

 

 

Владимир Меркушев, "Сургутская трибуна":

 

- На заседании Совета четырех дум, которое прошло четвертого декабря, прозвучало, что администрация Сургута, возможно, через УКС сможет сама строить, а, точнее, заказывать строительство жилых домов за бюджетные деньги. И в качестве одной из компаний, на которые возлагаются надежды по участию в этой работе, называют "Сибпромстрой". Как вы относитесь к этой идее?

 

- Н.К.Сторожук. Мы неоднократно заявляли, что с удовольствием будем участвовать в подобных аукционах, которые были и раньше, несколько лет назад. Последний пример – это дом по улице Генерала Иванова, в 34-м микрорайоне. Если будет сформирован земельный участок и подведены инженерные коммуникации, то компания с удовольствием будет участвовать в этой работе и начнет возводить жилье для администрации.

 

 

Дмитрий Завьялов, ТРК "СургутИнформТВ":

 

- Вопрос к А.Ю.Сурлевичу. Как вас принял коллектив, и каким образом вы планируете выстраивать работу компании в дальнейшем?

 

- А.Ю.Сурлевич. Напомню, что в марте текущего года я уволился с муниципальной службы, причины чему были объективные. Сургут я люблю и считаю себя патриотом этого города, поэтому уезжать никуда не собираюсь. Вместе с тем, работать в условиях постоянной критики довольно сложно. В этой связи я освободил свое место в интересах города, ведь если тебя критикуют, то, видимо, новые люди знают, как сделать Сургут лучше и как работать в новом формате. Надеюсь, город от этого только выиграет. Но и мне сидеть без дела – не интересно. Поэтому, когда поступило предложение прийти в компанию "Сибпромстрой", я с удовольствием его принял, и был искренне рад тому, что коллектив, в котором есть люди, с которыми мы работали еще до моей службы в муниципалитете, встретил меня хорошо. Теперь о целях и задачах. Никаких глобальных изменений или, скажем, увольнений с "заточкой" кадров под себя с моей стороны не будет. Я как наемный менеджер вижу своей главной задачей защиту интересов компании и трудового коллектива, а целью – развитие компании в долгосрочной перспективе, причем не только на территории Сургута, но и в Ханты-Мансийском округе, а также в других регионах страны. Компания сегодня является серьезным игроком на строительном рынке, и мы должны не просто не растерять свои позиции, но и укрепить их, соблюдая, естественно, законодательство Российской Федерации, в том числе и в его антимонопольной части. А вообще я сторонник не революции, но эволюции. Так что будем дальше развиваться именно эволюционными методами, не ставя перед собой задачу закрыть пятилетку за три дня.

 

 

 

Дмитрий Подлесной, ТРК "СургутИнтерНовости":

 

- Почему "Сибпромстрой" видит для себя такие рынки как Белгород, Московская область? Потому что здесь, в Сургуте, плохо?

 

- Н.К.Сторожук. По своим возможностям и ресурсам предприятие уже выросло из муниципальных сургутских "штанишек". Больше строить в Сургуте мы не можем. Как вы все знаете, Федеральная антимонопольная служба включила "Сибпромстрой" в реестр предприятий, занимающих доминирующее положение на рынке оказания строительных услуг. С другой стороны, куда девать имеющиеся мощности? Давать им простаивать? С точки зрения бизнеса это крайне нерационально. Таким образом, одной из причин, почему мы идем в другие регионы, как раз и является желание развиваться и больше строить, но не нарушая законов. Сегодня "Сибпромстрой" достаточно много объемов работ выполняет в Подмосковье, Белгородской и Тверской областях. Кстати, не так давно мы стали соучредителями Тверского домостроительного комбината, приобретя его и восстановив практически с нуля. И нам там интересно работать, в том числе и потому, что отношение тамошних властей к компании очень позитивное, губернатор лично уже дважды бывал на этом заводе и постоянно говорит о готовности оказывать всяческое содействие в развитии предприятия. Там, как и в Сургуте, очень живой рынок жилья, поэтому для нас он также является интересным.

 

- А как вы считаете, рынок жилья в Сургуте уже насытился?

 

- Н.К.Сторожук. До насыщения сургутскому рынку еще очень далеко, о чем красноречиво говорят цифры обеспеченности квадратными метрами. Показатель по городу составляет порядка 22 метров квадратных на человека, а в Генплане прописано, что эта цифра должна быть на уровне 30,5. Таким образом, если исходить из этого, город должен прирасти еще примерно 30 процентами жилфонда к тому, что есть уже сейчас. И даже если мы будем ежегодно вводить 300 тысяч квадратных метров жилья, то потребуется много лет, прежде чем будет достигнут указанный в Генплане показатель. Но и в этом случае сургутяне все равно будут обеспечены жильем гораздо меньше, чем европейцы, я уже не говорю про американцев. А ведь что такое уровень обеспеченности квадратными метрами – это качество жизни. Когда 31 год назад я приехал в Сургут, было совсем другое время, и телевизор на семью считался роскошью. Сегодня, если в каждой комнате у каждого члена семьи нет по телевизору, жизнь уже не считается комфортной. То есть раньше люди были рады, когда получали маленькие комнаты, сегодня людям нужны квартиры, где комната была бы у каждого члена семьи.

 

 

Дмитрий Завьялов:

 

- Риэлторы говорят о том, что на рынке недвижимости в Сургуте идет снижение цен как на первичку, так и на вторичку. На самом ли деле это так?

 

- Н.К.Сторожук. Средства массовой информации говорят о том, что коррекция на вторичном рынке, действительно, в этом году наблюдается, и здесь мы углубленный анализ не делали – возможно, так и есть. Однако первичный рынок ведет себя иначе, он более устойчив, причин чему несколько. Конкретно по нашей компании снижения реализационной цены квадратного метра нет, наоборот, рост с начала года составил порядка трех тысяч рублей. При этом "Сибпромстрой" строит на свои средства и заемные, исключая средства граждан, остальные компании привлекают деньги дольщиков. Так вот безболезненно снижать цены как раз и можно только в том случае, если ты не строишь по договорам долевого участия. А если компания использует деньги дольщиков, снижать стоимость квартир сложнее, больше сказать – смерти подобно. Ведь если одним покупателям квадратный метр был продан по 65 тысяч рублей, а потом в этом же доме другим – по 60 тысяч и ниже, то люди будут возмущаться и придут в компанию с вполне нормальными требованиями перезаключить договор по более низкой цене, в противном случае они просто заберут свои деньги. И что делать тогда застройщику? Это путь к банкротству. Поэтому в то, что в Сургуте идет снижение цен на первичном рынке, не очень верится. Если только, конечно, речь не идет о каких-то разовых акциях.

 

- Но вы же снизите цену, если у вас будет большое количество нереализованных квартир?

 

- Пять лет назад, на первом съезде Союза строителей Югры, я в своем выступлении говорил, что в компании на тот момент было нереализованными порядка 90 тысяч квадратных метров жилья. Сегодня у "Сибпромстроя" не реализованы порядка 70 тысяч метров. То есть цифра, вроде бы, и большая, но это вполне укладывается в наши годовые продажи. В этой связи сегодня поводов для того, чтобы снижать цену, я, опять же, не вижу. Спрос на наши квартиры есть, и он достаточно стабилен. А в условиях текущей недообеспеченности жильем, как уже сказано, мы предполагаем, что этот спрос на достаточно высоком уровне сохранится в течение нескольких лет.

 

- Сколько жилья вы планируете ввести в 2013 году?

 

- Порядка 110 тысяч квадратных метров.

 

 

Александр Губский, газета "МК"-Югра":

 

- Как это соотносится с первоначальным планом компании?

 

- Н.К.Сторожук. Примерно столько город и рассчитывал получить жилья от "Сибпромстроя" в 2013 году.

 

- В таком случае сколько было построено в прошлом году?

 

- В прошлом году "Сибпромстрой" ввел 184 тысячи квадратных метров жилья. Поэтому, конечно, в сравнении с этой цифрой введено будет существенно меньше. Но этому есть ряд объективных обстоятельств, в том числе – и пресловутое подключение к инженерным сетям. Кстати, даже по тем домам, которые у нас планируются ко вводу в 2013 году, не все решено с инженерией. Ну и крайне неблагоприятно на компании отразились действия ФАС. И то, что нас включили в список занимающих доминирующее положение, тоже заставляет компанию впредь ограничивать объемы годовых вводов, хотя потенциал производственных возможностей "Сибпромстроя" - строить до полумиллиона квадратных метров жилья в год.

 

- И продавать его по той же цене?

 

- Когда во всеуслышание, в связи с проверкой ФАС, было заявлено, что компании "Сибпромстрой" будет выписано предписание о снижении цены до "экономически обоснованной", я был в шоке. Если и правда предположить, что нас "прижали" и заставили снизить цену, что будет с остальными застройщиками? Ну вот выставим мы свои квартиры по цене в 35 тысяч рублей за метр – что в таком случае делать другим застройщикам, у части из которых себестоимость, по их же собственным признаниям, колеблется на уровне 40, а то и 50 тысяч рублей? Они вынуждены будут признать себя банкротами, потому что люди начнут расторгать с ними договора и покупать более дешевое жилье. Кстати, некоторое снижение объемов реализации наших квартир как раз и объясняется ожиданиями граждан предписания ФАС: люди подумали – это ведь говорят структуры, которые представляют власть, значит, так и будет. Однако эти ожидания оказались ошибочными. И даже, как я только что сказал, опасными для всего строительного комплекса Сургута. Да и для "Сибпромстроя" это тоже может быть опасным – мы снизим цену, наши коллеги разорятся, и нам же потом контролирующие органы скажут, что мы виноваты.

 

- Но ведь у вас достаточно низкая себестоимость…

 

- На уровне 15 тысяч рублей, она не меняется в течение последних трех лет.

 

- И при такой низкой себестоимости – и самая низкая реализационная цена?

 

- Вроде как, есть примеры более низкой цены на первичном рынке Сургута. Однако здесь надо понимать, что мы продаем готовое жилье, остальные компании, в том числе те, у которых цена чуточку ниже, продают жилье не готовое – по договорам долевого участия.

 

 

Юрий Нуреев, СИА-Пресс:

 

- Губернатор Югры на недавней пресс-конференции говорила о том, что в Сургуте в скором времени, возможно, будет введена система безаукционной покупки жилья по программе господдержки. Насколько готов в такой акции участвовать "Сибпромстрой"?

 

- Н.К.Сторожук. Для сведения: с 2009 года по настоящий момент "Сибпромстрой" реализовал для бюджета 1426 квартир на 78 тысяч квадратных метров на общую сумму в 3,5 миллиарда рублей. В этом году из плановых 32 тысяч квадратных метров жилья, которые администрация Сургута планировала приобрести на таких аукционах, на долю "Сибпромстроя" уже пришлось 249 квартир на 15,8 тысяч квадратных метров, плюс к тому планируем продать еще 40 квартир на 1800 квадратных метров, что составит более 17 тысяч квадратных метров. То есть компания участвует в подобных аукционах сообразно доле вводов жилья, и даже – немного более. Хотя для нас это – потери с точки зрения бизнеса, потому что на каждом квадратном метре, проданном не в рынке, а с аукциона для бюджета, мы теряем порядка 25 тысяч рублей. И, если честно, нам выгоднее продавать на рынке по 44 тысячи за метр, чем по 52 тысячи для администрации. Ведь по условиям аукциона лоджия в счет не идет, к тому же, мы должны продавать квартиры готовые к заселению, с ремонтом.

Александр Губский:

 

- И тем не менее, какова прибыль с квадратного метра за социальное жилье?

 

- Н.К.Сторожук. Сегодня это порядка 30 тысяч рублей. При этом и для других компаний продажа жилья с аукционов бюджету – тоже дело не убыточное. Так почему же никто кроме "Сибпромстроя" в таких аукционах не принимает участия и не проявляет социальной ответственности? Ведь кроме нас же никто жилье администрации не продает.

 

- А.Ю.Сурлевич. В дополнение замечу, что "Сибпромстрой" принимает участие и в других аукционах, в которых приобретаются квартиры для ветеранов Великой Отечественной войны, для детей-сирот, а там федеральный норматив и он еще меньше.

 

 

Дмитрий Завьялов:

 

- Каковы планы по вводам на следующий год?

 

- Н.К.Сторожук. Пока не разберемся с ФАС, я не думаю, что мы больше 35% будем строить от общего объема ввода жилья по городу. У нас есть, как я уже сказал, возможность приложить усилия в других регионах. То есть объемы производства по предприятию в целом падать не будут, но произойдет перераспределение ресурсов. А что касается конкретно Сургута, то будет здесь в целом по всем застройщикам введено 100 тысяч метров, мы не более 35 тысяч введем. Будет 300 тысяч – 105 тысяч будут наши. Мы не хотим быть монополистами. Это и с точки зрения морально-этических соображений не очень хорошо, поскольку останавливается развитие отрасли.

 

- А.Ю.Сурлевич. Для любого предприятия очень важно работать ритмично, без рывков. Есть на сегодняшний день у компании в Сургуте земельных участков на 500 тысяч квадратных метров, из этого и будем строить производственную программу, в том числе и исходя из общих объемов ввода по сектору.

 

- А что касается изменений ипотечной окружной программы, насколько это негативно скажется на строительном рынке и на объемах покупки жилья в Сургуте?

 

- Н.К.Сторожук. Я не думаю, что это резко отразится на покупательском спросе, потому что в Югре просто произошла смена ориентиров. В соответствии с майскими указами президента Владимира Путина в автономном округе была резко повышена зарплата бюджетникам. И те средства, которые ранее шли на реализацию окружных программ по стимулированию спроса, сегодня просто распределили между работниками, и теперь они могут позволить себе со своей зарплатой рыночную ипотеку. Также немаловажным здесь является то обстоятельство, что объем льготной ипотеки в Сургуте составлял порядка 30% от рынка. Допустим, в связи с изменениями в системе льготного ипотечного кредитования число ипотечных сделок по окружной программе, а вместе с этим и покупателей, сократится вдвое, до 15%. Но ведь и объемы ввода жилья будут ниже и в текущем году, и в следующем относительно уровня 2012 года. Таким образом, снижение количества покупателей будет нивелировано снижением же объемов ввода жилья. В этой связи мы не ожидаем резких колебаний на рынке в перспективе.

 

 

Александр Губский:

 

- Сколько времени уходит у компании на согласование проектной документации и получение разрешительных документов на строительство по одному объекту? Сколько времени уходит на сдачу в эксплуатацию после окончания строительства?

 

- Н.К.Сторожук. В зависимости от параметров объекта, от 6 месяцев и до двух лет. Если это маленький объект, где есть все коммуникации, где градостроительный план есть и мы понимаем параметры, то разрешение на строительстве получается относительно быстро. На объекты для комплексного освоения целого микрорайона уходит от полутора до двух лет на все согласования. Все усложняется еще и тем, что сегодня, когда начинаешь проектировать, условия одни, а когда выходишь на согласование, условия меняются, так что бывает сложно поспевать. По вводу объекта в эксплуатацию. Исходя из сложившейся практики, объекты должны быть введены к определенному сроку. Раньше лучше даже не пытаться. А вообще строительство

 

– это такая отрасль, где всегда были, есть и будут замечания. Без них строительства не бывает. Но замечания бывают значимыми, а бывают и – так, мелочь, но из которой выходит тягомотина. В основном не умышленная, хотя всякое бывает. Раньше было проще: было БТИ, там получали штамп и продавали квартиры. Сегодня же на кадастровый учет надо поставить, получить свидетельство о праве собственности. Кстати, еще и поэтому мы сегодня не работаем по договорам долевого участия – я просто боюсь, что компания не сможет вводить объекты в срок, оговоренный в таком договоре, и окажется заложником ситуации.

 

- А.Ю.Сурлевич. Кстати, закон о долевом участии требует особого внимания, он же достаточно жесток только к застройщику. А ко второй стороне, то есть к гражданам, довольно лоялен. И это не совсем правильно. Считаю, что в договоре долевого участия все должно строиться на равенстве партнеров. Если человек вступил в долевку, то и права забрать свои деньги без уплаты приличного штрафа иметь не должен. Таким образом можно гарантировать, что у застройщика деньги "вдруг" не исчезнут, и он сможет спокойно достроить дом. Дольщик же, только дождавшись окончания строительства, получит возможность распоряжаться своим имуществом, теперь уже – квартирой. Появись такие изменения в правилах, все бы выиграли, а на рынке стало меньше обманутых дольщиков.

 

- Велись ли переговоры с правительством по созданию дорожной карты для застройщиков, как это есть для нефтяников? Строительная отрасль ведь тоже дает много налогов.

 

- Н.К.Сторожук. Мы эту тему неоднократно поднимали в Ассоциации строителей. Но здесь система ограничена федеральными законами, на местном, региональном уровне практически сделать ничего не возможно. Вместе с тем, у нас предложение было такое. Для застройщиков, которые не привлекают средства дольщиков, сделать упрощенную схему. То есть: если застройщик получил на законных основаниях земельный участок, если у него есть согласования с местными органами власти относительно того, что можно строить на этом участке и к этому нет никаких ограничений, он может приступить к строительству объекта на свой страх и риск, имея на руках проектную документацию и не нарушая таким образом законодательство. И параллельно компанию должен контролировать строительный надзор. Если же в процессе строительства экспертами были выявлены какие-то недостатки, компания сможет их исправить по ходу. Предложение это хорошо тем, что, с одной стороны, не влечет за собой никаких рисков, кроме риска застройщика потратить деньги на устранение недостатков, а, с другой, это позволит сэкономить главный ресурс современного общества – время. В противном случае, как это происходит сегодня, мы тратим кучу времени на согласования, а предприятие пока – простаивает и вынуждено отправлять в неоплачиваемые отпуска сотрудников и даже, иногда, идти на сокращение штата.

 

- А.Ю.Сурлевич. Дорожные карты в строительстве сегодня имеются как на федеральном, так и на региональном уровнях. Но условия для строительства проще не стали.

 

- Если бы строительные компании могли быстрее реализовывать свои проекты и их не тормозили согласовательные процедуры, какой эффект бюджет мог бы от этого получить?

 

- А.Ю.Сурлевич. В линейной форме это тяжело как-то измерить. Вместе с тем, известно, что строительная отрасль тянет за собой и многие другие. Поэтому ускорение здесь может иметь мультипликативный эффект и привести к ускоренному обороту инвестиций, что однозначно позитивно для экономики. А возвращаясь к вопросу о взаимодействии бизнеса и власти, хочется также заметить, что если говорить о Генплане, то нельзя сначала идти в одну сторону, потом разворачиваться в другую. Нельзя резко менять правила игры, иначе бизнесу сложно увидеть стабильность и, значит, нет стимулов к развитию – риски велики. Вот, например, в Сургуте сегодня все чаще говорят о необходимости развития малоэтажного строительства, что это комфорт. И даже приводят какие-то исследования, где половина граждан утверждают, что хотят жить в своем доме, другая половина – что хочет жить чуть ли не в небоскребах. Но у нас в Сургуте нет небоскребов. Почему тогда люди уверены, что там им будет комфортно? Точно также как вторая половина опрошенных, которая заявляет о желании жить в своем доме: откуда они знают, что жизнь в своем доме – это хорошо, это удобно? Нет поколения тех, кто действительно жил в своих домах. Но тогда надо прежде всего подготовить участки под эти цели и переориентировать застройщиков.

 

- Какие благотворительные проекты финансировал "Сибпромстрой" в этом году?

 

- Н.К.Сторожук. Больше всего благотворительность идет на поддержание православия. В этом году с нашей помощью был введен уже шестой по счету храм, который не так давно освятил Патриарх Московский и Всея Руси Кирилл. Построен и при участии депутатов Тюменской облдумы и правительства ХМАО-Югры (оказывают содействие в приобретении оборудования) в начале следующего года будет введен в эксплуатацию уникальный Центр спорта инвалидов, где смогут полноценно заниматься спортом люди с ограниченными возможностями, а также – многократный чемпион России, Европы и Мира, четырехкратный Олимпийский чемпион, рекордсмен мира и Олимпийских игр Алексей Ашапатов. Направляются средства в регионы, пострадавшие от стихийных бедствий – это, в частности, Кубань (2012г.) и Дальний Восток (2013г.). Кроме того, на постоянной основе оказывается помощь различным общественным, религиозным и иным организациям и некоммерческим фондам, а также – напрямую одаренным детям, сиротам и детям-инвалидам. В целом же за последние несколько лет общая сумма средств, направленных на благотворительность и строительство храмов, составила около 400 миллионов рублей.

 

- Чем вы планируете заняться в освободившееся от оперативного управления время? Какие глобальные проекты занимают ваши мысли?

 

- Н.К.Сторожук. Оперативное управление компанией занимает до 90% времени, и его попросту не остается ни на что другое. А мне хочется подумать над новыми проектами. Например, над проектом по строительству малоэтажного жилья в

 

 

Подмосковье – сами технологии при этом будем прорабатывать и внедрять, наверное, на Тверском комбинате. Ну и, конечно, буду больше уделять времени семье и детям.

Оригинал на http://usirf.ru/news/news/17595/ieksperti-otricayut-prognozi-o-snizhenii-cen-na-pervichnoe-zhile-v-surgute.html